上周本报报道了南京人李晓冰首付24万澳洲买别墅，4年赚240万的海外买房经历，引起读者强烈反响，而像李晓冰这样的海外投资人，南京还有不少。昨天上午，记者电话采访了另一位海外房产投资人。“80后”南京姑娘方程琳(化名)从15万元人民币买美国佛罗里达公寓“小试牛刀”，到投资210万元买下澳洲布里斯班海景房，只用了短短3年时间。这个不到30岁的南京人，已经跨越美洲、大洋洲，全球“海淘”投资房产。 □本报记者 孙梅欣

　　25岁用15万买美国公寓

　　当不少年轻人还在纠结是该租房还是攒钱买首套房时，当时只有25岁的方程琳，已经在美国买下了第一套海外房产：“2009年，通过中介看中一套佛罗里达奥兰多的法拍屋，40多平方米的公寓，总价只要2.4万美元，我一算人民币才15万左右。”

　　15万元的总价，让方程琳颇为心动：“就算和当时南京的房价相比，15万元的房子也找不到。”一回到家，方程琳就开始做起“买房功课”：“当地旅游发达，出租率比较高。”

　　由于外国人在美国买房不能贷款，方程琳便寻求家人的资金支持。方妈妈为此特地远赴美国实地看房，并最终全款帮女儿买下了首套海外公寓：“至今这套房子我都没见过，由妈妈一手操办。”

　　“买下房子后，就交给当地的物业管理负责出租。”不过由于缺乏经验，方程琳还是“吃了点亏”：“虽然月租收益能达到5000元人民币左右，一年下来就6万，但是每年物业费、税费等费用缴纳就高达5万多元人民币，年实际收益只有不到5000元人民币，不到3%。”方程琳说，还是是因为自己买房地段有问题：“远离学校和地铁，租金收益很低，算下来实际收益就不多了。”

　　由于回报率较低，方程琳最近正考虑卖掉这套房子：“虽然租金收益不高，但是和2009年相比，房价上涨了30%左右，可以净赚4万元左右。”

　　澳洲公寓年收租13.5万元

　　虽然首次海外置业并不顺利，但是方程琳并没灰心，她决定把投资眼光转向了海外投资市场最热的澳洲：“由于有家人在澳洲定居，所以澳洲应该是最熟悉的海外市场。”通过中介，她在布里斯班黄金海岸，买下了第二套海外房产——一间海景公寓。

　　“公寓面积超过60平方米，精装修，海景，总价36万元澳币，约合人民币210万左右。”由于总价较高，方程琳选择首付5成，其余贷款：“利率在6%左右，和国内相比虽然不低，但是租金收益比较高，足以支付每月的按揭。”

　　由于是现房，方程琳拿房后便立即出租：“每周租金在470澳币左右，约合人民币2800元，一年租金就达到13.5万元，收益高达6.5%，远比国内的酒店式公寓收益高。”她告诉记者，虽然现在还在“以房养房”，但再过几年贷款就能还完：“那时长期持有就能一直收租金。”“听朋友说，近期布里斯班的房子又涨价了，现在这套海景公寓同社区的房子，售价超过50万澳币，人民币超过300万元。”方程琳说，就算现在卖掉，也是稳赚。

　　有条件可分散国家投资

　　买了多套房产都是投资，下一步方程琳正准备买海外自住房：“由于工作关系要去加拿大，近期正在看蒙特利尔的房子。但相对于澳洲房产，加拿大房价较高，靠蒙特利尔市中心稍近的房子都要80万美元。”

　　还不到30岁，方程琳已经在海外拥有多套房产，让不少人惊叹她投资的大胆：“其实早在20岁出头时，我已经在父母的支持下，在国内多个城市投资房产。加上美、澳的2套房，至今我在南京以外购买过的房子已经超过5套，有比较充足的房产投资经验。”

　　方程琳说，自己一般还是选择国内中介代理购买海外房产：“国内中介更能了解国人的买房需求，处理相关手续也更方便。”方程琳表示，选择中介要认清资质：“代理的房屋多不多，代理的开发商背景是否雄厚，都能判断出中介的资质。”

　　同时，方程琳建议，如果资金较为充裕，可以考虑将资金分散投资：“将房产买在不同的国家，可以降低投资风险。”她也建议买房人，如果有条件，最好还是亲自去海外实地看房。